Требования к дачным домикам как лучше продать. Как продать дом быстро без магии и фэншуй. Когда лучше продавать
- назначить справедливую цену;
- грамотно составить объявление;
- привести в порядок документы;
- выбрать профессионального посредника.
От этих основных этапов и зависит успех сделки.
Продажа и покупка домов – распространенное и обычное дело. Несмотря на одинаковые цели – получить максимальную для себя выгоду – интересы продавца и покупателя в этой сделке противоположные. Поэтому для того, чтобы узнать, как быстро продать дом, надо собрать определенную информацию, учитывая некоторые аспекты. Для начала проанализируйте рыночную стоимость своего дома в нескольких интернет - ресурсах, публикующих частные объявления, чтобы объективно оценить цены на недвижимость и получить достойную сумму денег, не запрашивая нереальных цифр. В противном случае процесс продажи может затянуться. Просмотрите все объявления о продаже домов в вашем регионе за последний квартал с примерно такими же условиями – площадью дома, количеством комнат, инженерными коммуникациями. Выяснив среднюю цену на аналогичные дома в своем городе, для быстрой продажи ее придется снизить на 15 — 20%. Возможно, нужно будет воспользоваться услугами независимого оценщика, особенно, если покупатели мечтают приобрести ваше жилье в кредит или у вас возникли сомнения по поводу адекватности цены.
Стоимость
Не стоит изначально завышать ценовую планку, надеясь потом ее снизить. Разного рода примечания типа «торг уместен», «возможны скидки» чаще всего не работают – главным ориентиром для покупателя служит начальная цена (хотя есть и любители поторговаться). Знайте, что дом ваш стоит ровно столько, сколько за него готов предложить рынок, а не столько, за сколько вы хотите его продать. Отсюда следует, что какое-то время надо потратить на изучения цен на недвижимость в вашем регионе и районе. Очевидно, дом одинаковой площади, находящийся в Курортном районе будет стоить значительно дороже, чем в дом в каком-нибудь . В среднем на продажу дома уходит около 6 месяцев, но если надо продать дом быстро, проверенный способ решения вопроса – назначение стоимости ниже рыночной на подобные предложения. Как продать дом быстро и дорого? Многое зависит от сезона. Для сельских домов благоприятным будет весенне-летний дачный сезон и отпусков. Ликвидность недвижимости (вероятность продать ее быстро) увеличивают наличие коммуникаций.
Подготовка дома к продаже
Посмотрите критически на свой дом: делать евроремонт в продаваемом доме бессмысленно, но, возможно, он нуждается в небольшом косметическом ремонте – замене кранов или обоев? При сравнительно небольших расходах такие изменения существенно повлияют и на внешний вид дома, и, конечно, на его стоимость. Чтобы привести дом в порядок, надо освободить его и участок от мусора и лишних вещей.
Просторный двор и комнаты без постороннего хлама и запаха выглядят гораздо привлекательней. Кстати, ароматы свежей выпечки, кофе, корицы, вазы со свежими фруктами и цветами создают особую домашнюю атмосферу. Убирать всю мебель пока не стоит – если комнаты выглядят нежилыми, на подсознательном уровне покупатель испытывает дискомфорт.
Ценные вещи не должны быть на виду. Стоит убрать также личные вещи, фотографии – все, что реально напоминало бы о прежних жильцах и мешало фантазиям на тему «а здесь мы поставим диванчик». Многие еще используют рекламный плакат или табличку «Продается» с указанием площади дома, номера телефона, иногда – и цены.
Фотокомментарии, или Лучше один раз увидеть
«Кота в мешке» покупать никто не хочет – за сухой фразой «продам дом» может скрываться и деревянная послевоенная постройка, и современный роскошный особняк, и просто бетонная коробка без перекрытий и коммуникаций. Возможность покупателя увидеть предлагаемую ему недвижимость – большой плюс, увеличивающий количество просмотров в разы. Надо сделать серию фотоснимков, выбирая наиболее привлекательный ракурс и фон, зафиксировав все достоинства объекта. Такое визуальное представление очень эффективно.
Как представить дом с выгодной стороны
Информация о количестве комнат и квадратных метрах, безусловно, важна. Но для привлечения внимания покупателя ее недостаточно. Не стесняйтесь подчеркивать все особенности вашего дома, а они есть у каждого строения. Если вопрос в том, как продать дом в деревне, то живописное описание сельских пейзажей только прибавит вам шансов. Рядом заповедный лес или чистая красивая река или озеро? Прекрасное место для пикников! Удачное расположение комнат – солнечные, изолированные. А, может, вы похвастаетесь ландшафтным дизайном? Во всяком случае, описывая выгодные стороны своей недвижимости, будьте честными со своими покупателями, приукрашивая реальность в разумных пределах, так как начинать знакомство с обмана – дурной тон.
Важный момент – возможность подключения коммуникаций – водопровод, газопровод, электроэнергия. Если дом не благоустроен, но рядом проходит, например, газопровод, этот факт надо отметить обязательно. Ведь покупатель прежде всего учитывает стоимость эксплуатации будущего приобретения.
Выбор посредника
Если продажа домов для вас – обычное дело, можно попытаться продать дом самому. Размещайте объявления на всевозможных рекламных досках – «из рук в руки», avito, dmir и других. Приготовьтесь к диалогу с потенциальным покупателем. Он может потребовать выслать подробный фотоотчет: этажность дома, из какого материала сделан, утепление, вид отопления, комнаты, кухня, хозблок, бойлерная, фото всего участка, варианты подъездного пути, удаленность от города, инфраструктура.
- При встрече с покупателем заранее подготовьте ответы на стандартные вопросы.
- Почему вы решили продавать этот дом?
- А какие здесь соседи?
- Подготовлены ли документы на дом к сделке?
Составьте психологический портрет своего покупателя, с которым общались по телефону. Если это одинокая старушка, можно вспомнить о поликлинике, спокойном районе, видах из окон. Молодая семья будет интересоваться подсобными помещениями, детсадом, транспортом.
Чтобы незаключенная сделка не стала еще одним разочарованием, в свою очередь вы имеете право поинтересоваться, в самом деле покупатель намерен приобрести ваш дом, есть ли у него для этого финансовые возможности.
Попытайтесь «сосватать» дом с земельным участком соседям. Вполне возможно, что они захотят увеличить площадь своей усадьбы.
Как найти риелтора?
Для тех, кто каждый день дома не продает или не имеет в этом важном деле достаточно опыта, можно выбрать посредника. Порядочного и профессионального риелтера с первого взгляда не определить. В выборе агентства можно ориентироваться на мнение друзей или знакомых, если они недавно сталкивались с такой же проблемой. Если таких советчиков нет, лучше выбирать крупную компанию с солидным стажем и репутацией – там выработаны свой опыт, умения, инструменты и технологии продаж.
Начинать поиски посредников можно с интернета. Если на сайте фирмы долго висят одни и те же объявления о продаже домов, поиск вариантов неудобный, непонятен и сам механизм купли – продажи, стоит поискать другие варианты. И не только на их собственных сайтах – много интересных отзывов можно увидеть на независимых тематических форумах и потралах.
Документы — в полном порядке
Если вы продаете недвижимость, все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом и земельный участок должны быть в порядке. Многие покупатели спешат оформить сделку и переехать в свой дом как можно скорее, поэтому ждать, пока вы утрясете свои юридические формальности, никто не захочет. Этот момент касается и прописки – выписки жильцов.
- Правоустанавливающим документом может быть или купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, где указаны основания перехода к собственнику земельного участка и строений.
- Правоподтверждающий документ – свидетельство о госрегистрации установленного образца.
- Для продажи дома нужна еще справка из БТИ или выписка из кадастрового паспорта.
- Если владелец недвижимости состоит в браке, для продажи дома понадобится заверенное нотариусом заявление супруга.
- В особых случаях (когда у продавца имеется семья с несовершеннолетними детьми) может потребоваться и разрешение органа опеки.
- Если дом оформлен под залог при выдаче кредита, необходимо разрешение банка.
- Другие документы, связанные с конкретной ситуацией (например, если дом продается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ).
Земельный участок – это отдельная тема. Для продажи надо приготовить выписку из кадастрового паспорта участника. Если хозяину дома земля не принадлежит (бессрочное пользование, пожизненное наследование), могут возникнуть некоторые сложности. Самое простое – перевести свой участок в личную собственность: редкий покупатель захочет взять на себя и это хлопотное дело. Подробную консультацию о документах можно получить у юриста агентства недвижимости (первая консультация у них обычно бесплатная) или у нотариуса.
Указывая в объявлении телефон, позаботьтесь, чтобы он всегда был включен. На предложения о покупке надо отвечать сразу же, чтобы не упустить сделку. Периодически напоминайте о себе риелтеру, конкретно интересуясь ходом продажи – где разместили объявления, сколько людей интересовались, звонили. При встрече с покупателем поинтересуйтесь, какие у него предпочтения, требования к жилью, если они соответствуют вашим условиям хотя бы частично, смело демонстрируйте их покупателю. Подробнее описывайте все достоинства своего дома, возможно, в деталях потенциальный покупатель увидит то, что заставит принять окончательное решение в вашу пользу.
Как продать дом быстро и выгодно без магических ритуалов и заговоров? Если продаете дом с участком, мало указать в объявлении его площадь. Окультурена территория или это еще целина, какие имеются деревья и кустарники, какая форма участка, близко ли водоем, и есть ли забор. Если покупатель заинтересован в создании подсобного хозяйства, земельный фактор имеет для него большое значение.
Впрочем, если верите в магию, положите пятак под коврик у входа – он обещает принести удачу! После подачи объявления о продаже дома, можно провести небольшой ритуал. Деревянным молоточком (как на аукционах) два-три раза в день стучите по стенам, «кодируя» их словами «продано за... тысяч долларов!». Магия утверждает, что за эту цену дом и будет продан.
Когда договорились о цене, уточните, как и где будете оформлять сделку и за какой срок вы должны окончательно освободить дом. Продажа дома – дело не одного дня, но если оценивать ситуацию трезво, то на всякий товар свой купец обязательно найдется: самый ветхий домишко в аварийном состоянии в Подмосковье многие готовы купить только ради регистрации в Московской области.
Пошаговая инструкция – это примерный план действий, как успешно продать дачу без посредников. Нужно оценить участок, собрать документы и выбрать удачное время для продажи. Проще осуществить сделку летом – в высокий сезон, когда найдется больше желающих купить дачный домик.
Важно! После окончания дачного сезона спрос на дачи падает, начинается период стагнации. Поэтому осенью и зимой продать недвижимость будет сложнее.
Нужно будет привести участок в «продающийся» вид, чтобы не отпугнуть покупателей и быстрее продать имущество по хорошей цене.
Дачу нужно оценить
Самостоятельно можно оценить объект, но важно избегать эмоционального подхода. Нужно сравнить цены на рынке недвижимости и сделать вывод, сколько приблизительно стоит дачный домик.
8 факторов, влияющих на цену недвижимости:
- Удаленность от города.
- Экологическое состояние района.
- Наличие вблизи водоемов, леса.
- Наличие коммуникаций. Принимается во внимание, есть и поблизости колонка или колодец, если вода не проведена.
- Состояние дома: год постройки, материал, изношенность конструкций.
- Ухоженность территории.
- Состояние дорог.
- Сезон продажи.
Лучше сразу здраво оценить стоимость объекта, чтобы не упустить возможных покупателей. Если цену сильно завысить, то есть риск, что придется слишком долго искать желающих купить домик. Как правильно оценить стоимость дома, знают эксперты. Оценка осуществляется с учетом кадастровых данных, рыночных цен. Однако услуги экспертов придется дополнительно оплачивать.
Подготовить документы на дачный домик и участок
Печально, если сделка сорвется, потому что каких-либо документов не хватает. Поэтому сбором документации нужно озаботиться заранее. Продавцу понадобятся документы из списка:
- основание пользования землей (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования);
- документы на дом;
- кадастровые паспорта на коттедж и земельный надел;
- одобрение от супруга или супруги на совершение сделки. Разрешение необходимо составить заранее и заверить его нотариально;
- техническая документация;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН);
- одобрение на продажу от специалистов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних;
- справка, подтверждающая, что перед садовым некоммерческим товариществом задолженность отсутствует.
Если участок не поставлен на кадастровый учет, то нужно это сделать и провести межевание. Иначе могут возникнуть споры о границах с владельцами смежных земельных наделов.
Привести в порядок дачный домик и участок
Если имеются недостатки, то их нужно, по возможности, скрыть, замаскировать места, где имеются протечки. Когда протекает кровля, можно залить ее битумом. Сделайте косметический ремонт, чтобы сделать недвижимость более привлекательной в глазах покупателей.
Важно! Нужно обратить внимание не только на состояние самого домика, но и участка. Если есть чердак, другие хозяйственные помещения, то везде должен быть порядок. Внимательный покупатель проверит все детали.
В сарае, погребе и гараже не должно быть лишнего мусора. Душ и туалет должны быть чистыми и нормально работать. Заросший участок будет казаться заброшенным, произведет негативное впечатление. Возможно, и цену придется снижать. Поэтому лучше сделать то, что можно исправить своими руками: скосить траву, проверить, как работают системы коммуникаций. Если имеются неисправности, устранить их. Много затрат не потребуется, чтобы участок выглядел ухоженно и аккуратно. Шансы привлечь покупателей возрастут, если не будет заметно изъянов.
Пошаговая инструкция, как продать дачу
Как продать дачу без посредников, подсказывает пошаговая инструкция. В 2019-2018 годах особое внимание следует уделить подготовке документов. Если право собственности на недвижимость или землю еще не оформлено, то нужно сначала оформить его, а потом продавать. Чтобы ускорить процесс оформления, можно воспользоваться дачной амнистией. Уже в 2019 году понадобится акт о вводе строения в эксплуатацию, поэтому лучше поспешить с оформлением в этом году.
Инструкция по продаже дачного домика:
- Собрать все документы. Обидно, если выгодная сделка сорвется из-за того, что нет нужных справок. Поэтому важно оформить права на дом и землю, получить кадастровые и технические паспорта. Если недвижимость куплена в браке, следует оформить разрешение от супруга и нотариально заверить. Проблемы с получением справок возникнут, если сделано незаконное переустройство или был самозахват земли. Поэтому размещать объявления можно, когда все документы собраны.
- Оценить дачу. Сделать это можно самостоятельно или с помощью профессионалов.
- Привести имущество в «продающийся» вид. Ведь недаром говорят, что встречают по одежке. Поэтому перед визитом покупателей желательно сделать косметический ремонт, починить электропроводку, сделать уборку на придомовой территории.
- Объявить о продаже. Чем больше будет использовано источников информации, тем лучше. Есть сайты о загородной недвижимости, социальные сети. Большую посещаемость сайты avito.ru, irr.ru, domofond.ru. Объявление можно поместить в газете, а также использовать «сарафанное радио». Важно грамотно составить объявление. О недостатках скромно умолчать и рассказать о преимуществах. Расскажите о том, что вы продаете дачу знакомым коллегам о работе.
- Заключить предварительный договор, если нашелся покупатель. Предварительный договор нужнее, чтобы покупатель не «сорвался с крючка». Указывается в договоре сумма аванса, а также дата подписания основного договора.
- Подписать соглашение купли-продажи.
- Получить денежные средства. Надежным способом расчетов является банковская ячейка. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а продавец их получает после того, как право собственности будет оформлено в Росреестре.
Самостоятельная продажа дачного домика не представляет сложности. Главное – выбрать хорошее время для продажи, подготовить недвижимость и документы. Пользуйтесь пошаговой инструкцией, чтобы ничего не забыть и выгодно продать недвижимость.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
Как продать коттедж быстро и выгодно?
В силу различных причин перед человеком может возникнуть необходимость продать свой загородный коттедж, при этом он стремится сделать это оперативно и с большой выгодой для себя. Настоящие профессионалы в области недвижимости - риелторы - на сегодняшний день достигли в своей сфере деятельности небывалых успехов и способны быстро найти покупателя практически на любой дом. Но их услуги стоят немалых денег, к тому же количество мошенников постоянно увеличивается. Если Вы не хотите рисковать или не хотите затрачивать собственные денежные средства на оплату услуг агентства недвижимости, то можете осуществить продажу коттеджа самостоятельно.
Этап первый - поиск покупателя
Хороший загородный дом входит в число востребованной недвижимости, поэтому найти покупателя на него можно очень быстро. Но Вас вряд ли устроит какой-либо покупатель, а только тот, что способен предложить достойную сумму, удобную для Вас форму и систему оплаты. В свою очередь покупателю должно подходить местоположение Вашего коттеджа, его архитектура и, разумеется, состояние, в котором он находится. Ваши интересы и пожелания в вопросах продажи-покупки должны полностью совпадать. После того, как Вы нашли лучшего на Ваш взгляд покупателя, необходимо подготовить пакет документов, этот процесс займет немало времени, кроме того, Вам придется столкнуться с российской бюрократией.
Этап второй - сбор документов
Собрать пакет необходимых документов можно как самостоятельно, так и при помощи агентства недвижимости. Но в любом случае, для продажи коттеджа перед оформлением сделки купли-продажи, у Вас на руках должны быть следующие документы:
- Паспорт РФ;
- Свидетельство о госрегистрации права собственности;
- Документы, устанавливающие права на дом и участок: договор купли-продажи, акт о передаче в собственность, свидетельство о праве наследования или договор дарения;
- План земельного участка в 3-х экземплярах;
- Акт о нормативной стоимости;
- Акт о согласовании границ;
- Справка из райкомзема об отсутствии прочих пользователей земли;
- Справка об отсутствии обременений;
- Постановление о приеме коттеджа в пользование;
- Технический паспорт БТИ;
- Сводная ведомость оценки построек;
- В случае нахождения в браке - справка супруга о согласии на продажу;
- Копия свидетельства о браке;
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Сокращаем возможные риски
Загородные коттеджи, как правило, имеют высокую стоимость, что является магнитом для нечестных людей. Всегда велик риск остаться без денег или без дома, ведь мошенники способны придумать массу махинаций, на которые может попасться даже самый дотошный человек. По мнению специалистов, наибольшее количество махинаций производится на этапе передачи денег и оформления недвижимости в собственность.
Самая типичная схема мошенничества - когда Вы, после подписания всех документов, произведения перерегистрации собственности, получаете в качестве оплаты фальшивые купюры, а покупатель тем временем пропадает в неизвестном направлении. Также опытные мошенники могут в личных целях использовать Ваш малый опыт обращения с иностранной валютой - в таком случае в качестве денег за Вашу недвижимость Вы получите обесцененную валюту. Существуют и другие опасности в ходе продажи загородной недвижимости. Например, в качестве покупателя может придти обыкновенный вор, которого интересует не дом, а имущество внутри него. Но самая большая опасность исходит от риелторов - так называемых «черных маклеров», выдающих себя за частных специалистов. Они требуют, как правило, за свои услуги определенную сумму, с которой потом успешно исчезают. Другой вариант более печальный, когда Вы оформляете на них генеральную доверенность и они, продав Ваш коттедж, внезапно пропадают с Вашими деньгами.
- Перед началом показа дома покупателям, выложите к дому асфальтированную или мощеную дорожку. Лучше сделать её не прямой, а слегка извилистой.
- В каждом доме есть запахи - краски, кухни, стройки. Потенциальному покупателю вряд ли понравится что-то, кроме аромата цветов или свежесваренного кофе. Приобретите специальный угольный фильтр, который за пару часов устранит все ненужные запахи
- . Осуществлять монтаж сантехники не следует, ведь в данном плане у каждого человека свои предпочтения.
- В доме следует произвести ремонт, чтобы новый владелец мог сразу в него въехать.
- Если Вы решили продать элитный коттедж, в котором будет детская комната и спальня, то задействуйте в межэтажных перекрытиях материалы, поглощающие радиацию.
О том, как купить коттедж, Вы можете прочитать .
К сожалению, сегодня загородные дома не пользуются таким высоким спросом, как участки без подряда и лидеры рынка - квартиры в малоэтажных многоквартирных домах. Однако и дом за городом можно продать быстро, если соблюдать наши советы.
Определение цены
Установить адекватную цену за объект - половина успеха в деле продажи дома. Конечно, мы хотим продать дом не только быстро, но и выгодно. Однако цены формирует рынок. Вне зависимости от того, сколько труда и любви вложено в ваш коттедж, у него могут быть некоторые особенности, снижающие стоимость:
- сложности с транспортом;
- подтопление паводком весной;
- неровный рельеф участка;
- трещины в стенах или фундаменте;
- промерзание стен;
- отсутствие газа или центральной канализации
- другие.
В то же время есть и повышающие стоимость факторы:
- ровный участок;
- хорошая транспортная доступность;
- расположение в обжитом коттеджном поселке со своей внутренней инфраструктурой;
- подключение к дому всех центральных коммуникаций, причем, вода лучше от крупных поставщиков, а не от поселковой скважины.
Попробуйте посмотреть цены готовых коттеджей от застройщиков: дело в том, что на вторичный рынок ориентироваться сложнее, т.к. многие дома там переоценены.
Подготовка документов
Отсутствие правоустанавливающих документов, государственной регистрации права собственности на дом и землю, может сильно осложнить процесс продажи. Подготовьте все бумаги заранее, до выхода на сделку, чтобы не столкнуться с проблемой оформления внезапно.
Лучше проконсультироваться у юриста, показав ему документы: специалист сразу увидит все сложности. Например, проблемой может стать снятие несовершеннолетнего с постоянной регистрации в доме - это потребует согласия органов опеки и попечительства. А судебный спор о меже с соседом способен надолго задержать совершение сделки.
Для оперативного совершения сделки ваши документы должны соответствовать следующим требованиям:
- соответствовать действующему законодательству (кроме случаев, когда дом приобретался до организации регистрационной службы, оформляющей права на недвижимость и сделки с ним);
- не иметь правок и приписок, не оговоренных органом, выдавшим документ и не заверенных его печатью;
- быть читаемыми;
- технические (из БТИ и кадастровой палаты) документы обязаны содержать сведения, совпадающие с данными в правоустанавливающих документах (по площади, назначению постройки и участка);
Чтобы продать дом, в наличии должны быть следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю и коттедж (договоры дарения, купли-продажи, ренты, долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство);
- свидетельства о государственной регистрации права на землю и коттедж (земля может быть в аренде, в таком случае необходим зарегистрированный в Росреестре договор аренды);
- действительный, не просроченный паспорт;
- если право собственности на дом и участок ранее не регистрировалось в Росреестре - кадастровые паспорта на эти объекты.
Подготовка дома
Стоит заняться и самим домом, чтобы он имел привлекательный вид для покупателя. Здесь нужно работать по двум направлениям:
- вывезти все лишнее, захламляющее комнаты и участок (а если дом реализуется без мебели, то и мебель - так помещения станут выглядеть просторнее);
- сделать при необходимости косметический ремонт в нейтральном духе (все равно покупатель все будет переделывать согласно своим представлениям о дизайне и уюте).
Риэлтор или самостоятельная продажа?
Конечно, вам доступны множество способов сообщить о продаже дома своими силами: объявления в Интернете и СМИ очень эффективны. Однако, если в доме постоянно никто не живет, у вас будут сложности с проведением показов. Вам же не хочется целыми днями мотаться в область, чтобы в очередной раз безрезультатно продемонстрировать коттедж потенциальным покупателям?
Поэтому для пустующего дома за городом продажа через риэлтора становится наилучшим выходом.
Итак, если Вам нужно быстро продать коттедж следуйте нашим советам:
- не завышайте цену;
- проверьте, а при необходимости дооформите, документы;
- сделайте ремонт и уборку;
- поручите подбор вариантов и показы риэлтору.