Можно ли сдавать аренду арендуемое помещение. Можно ли сдать коммерческую недвижимость в аренду бесплатно? Есть ли ограничения

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку . Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу . В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением . В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки . Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк . Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду , поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами . При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

Ответственность

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали . Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

• несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
• неуплата налогов .

Налоговый кодекс РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

   влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

   влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством , то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

• штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
• принудительные работы (сроком до года);
• арест на период до полугода;
• лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

• штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
• принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее .

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно , ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно , вы можете узнать из нашей статьи.

Пошаговая инструкция

Если собственник все же принял решение об официальной сдаче недвижимости в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам . Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

• паспорт наймодателя;
• паспорт нанимателя;
• документы, подтверждающие право собственности.

Размер отчислений

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ . Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

• 13% — если доходы получает гражданин России;
• 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Очевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений.
Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

1. УСН . В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
2. – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за жилье.

Однако при этом собственник рискует, ведь в случае неуплаты он сможет взыскать с жильца только ту сумму, которая указана в договоре.

О том, что включает в себя , вы можете узнать из нашей статьи.

Через агентство

Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры , собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать жилье официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

• подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
• поисков потенциальных жильцов;
• организация рекламы жилья;
• проведение показа;
• оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

При желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства .

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией , то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача недвижимости не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Организация планирует сдать в аренду часть нежилого помещения физическому лицу. Физическое лицо может предъявить только паспорт. Имеет ли право организация часть собственного нежилого здания (магазина) сдавать в аренду физ.лицам (а именно только на основании паспорта). Если такое возможно, то какие особенности при сдаче в аренду недвижимого имущества физическому лицу, в т.ч. иностранцу, как производить расчеты?

Ответ:

1) Законодательство Российской Федерации не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями. При получении денежных средств в наличной форме, необходимо учитывать требования ФЗ № 54 от 22.05.2003г.
2) Следует учитывать, что если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то вся ответственность по сдаче в аренду помещения возлагается на арендодателя. Кроме того, в некоторых случаях, договоры, заключенные с нерезидентом попадают под нормы, обязывающие предоставлять паспорт сделки.
3) Важно отметить, что незаконная предпринимательская деятельность физических лиц (арендаторов магазинов) может иметь признаки административного правонарушения (14.1 КоАП РФ) и уголовного преступления (ст. 171 УК РФ).
Порядок оплаты арендных платежей стороны самостоятельно предусматривают в договоре аренды (Ст. 614 ГК РФ) . В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»).

Обоснование:

1. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В аренду могут быть сданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Соответственно и физическое лицо, и юридическое лицо вправе передавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическим, так и юридическим лицам. Т.е. распоряжаться по своему усмотрению.

Арендаторами по договору аренды могут выступать любые физические и юридические лица (включая иностранных лиц).

При этом, следует учитывать, что арендатор (физическое лицо) в соответствии со ст. 615 ГК РФ обязан использовать арендованное имущество (нежилое помещение) в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества (если в договоре назначение не указано).

Другими словами, использование нежилого помещения для проживания граждан, либо для предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя запрещено.

1. Если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то собственнику следует учитывать следующие положения:

В главе 18 КоАП РФ, за то, что арендатор не имеет разрешения на привлечение иностранной рабочей силы или кто-то из его работников трудится без разрешения на работу, органы ФМС могут оштрафовать арендодателя (а также субарендодателя):

• компанию - на 450 000 - 800 000 руб.;
• ее руководителя - на 45 000 - 50 000 руб.;
• предпринимателя - на 350 000 - 800 000 руб.

Кроме того, следует учитывать, что Федеральным законом № 173 от 10.12.2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» ЦБ РФ в целях обеспечения учета и отчетности по валютным операциям может устанавливать единые правила оформления резидентами в уполномоченных банках паспорта сделки при осуществлении валютных операций между резидентами и нерезидентами.

Основным инструментом для обеспечения учета и отчетности по валютным операциям и осуществления валютного контроля является паспорт сделки (ч. 1 ст. 20 , п. 12 ч. 4 ст. 23 Закона № 173-ФЗ).

Правила и порядок оформления паспортов сделок, а также договоры, к которым применяются требования об их оформлении, установлены Инструкцией Банка России от 04.06.2012 № 138-И (далее - Инструкция № 138-И).

• наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

За то же деяние:

• совершенное организованной группой;
• сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере :
  • наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Обратите внимание, в законодательстве могли произойти изменения. Мнение эксперта основано на положениях законодательства, действующего на дату подготовки консультации

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).